编前语：在一位知名房地产策划师的网络日志中，编者发现了一篇洋洋洒洒一万多字的关于房地产行业各个环节“潜规则”的揭露。与作者联系希望刊发之后，作者显得有些顾虑，因为毕竟还身处这个行业内。经过协商，征得其同意，编者撷取了其中一小部分内容，或者读者可从中对这一行业“窥一斑而知全豹”。

　　关于房地产调控政策

　　我想先讲讲现在的房地产调控政策。基本上，现在中央层面的调控政策分成以下三个方面：

　　1、减少土地供给，紧缩地根。

　　这方面的政策非常立竿见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年严厉。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业，尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。

　　2、打压购买需求。

　　提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑，就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。对这种神奇的逻辑，我个人就不予以打击了。

　　3、强制性限制房地产产品类型。

　　这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上的政策。这个9070的政策被唱得很响，我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来的：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。

　　关于预售许可证

　　预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在一个房地产已经成为了产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个二三成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。

　　现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000、卖8000、卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积，这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商故意造成的，我个人没有见过。

　　现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

　　关于合作建房

　　最近这两年经常看到什么合作建房的倡议，我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？

　　愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确地告诉你们：不可能。整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审1年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从2004年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审1年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地，最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微地站在规划局一个小科员的办公台前受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去重新改过再来。

　　无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。　（驴哥）